62DF6CCB-52D9-46C9-B1FA-D1978AB08747 Created with sketchtool.

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

15 mars 2019
La loi Denormandie est le nouveau dispositif qui est mis en place par l’actuel ministre de la ville et du logement, Julien Denormandie. La loi Denormandie est entrée en vigueur en ce début d’année 2019 et vient remplacer le dispositif Cosse et ainsi compléter la loi Pinel dans l’ancien. Elle a pour objectif de stimuler la revalorisation patrimoniale et d’inciter les travaux de remise en état des immeubles anciens des villes moyennes. Elle est applicable pour les biens immobiliers à rénover acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Cette loi s’applique pour le moment à 222 villes municipalités qui s’inscrivent dans le plan « Action Cœur de ville ».Vous pouvez consulter le site https://www.cget.gouv.fr/dossiers/action-coeur-de-ville afin de connaitre l’intégralité du plan national et consulter la liste des villes ici.

Une cinquantaine de villes vont s’ajouter à cette liste. Ce sont celles qui bénéficient du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD). Ce sont pour l’essentiel des villes de moins de 100 000 habitants hors zone A et Abis.

D’autres localités pourront suivre dès lors qu’elles signeront des conventions d’opérations de revitalisation du territoire (ORT). Ces conventions sont issues de la loi ELAN qui n’a été décrétée qu’en novembre 2018.

 

Conditions d’application

  • Il faut s’engager à louer le bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative que vous souhaitez souhaitée. Cela ne comprend pas les locations en meublée qui sont sous le régime du LMNP (Location Meublée Non Professionnel)
  • Il faut respecter les plafonds de loyers et de ressources qui sont détaillés au bas de l’article.
  • Effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût de l’opération et dans une limite maximale de 300 000 euros.
  • Le logement doit être à l’origine impropre à l’habitation et ne doit pas répondre à certains critères :
    • Ne pas être aux normes de décence sur au moins 4 critères des 15  de référence (Surface minimum habitable, hauteur minimal sous les plafonds, problème de gros œuvre, problème d’étanchéité du toit, charpente ou toiture posant un problème de sécurité, absence ou défaut sur les gardes corps et rambardes, présence de composés connus et incompatibles avec la destination (plomb, amiante), électricité, gaz, alimentation et évacuation des eaux, installations sanitaires, ventilation et ouverture, parois et menuiseries extérieures
    • Faire établir un état descriptif par un contrôleur technique professionnel avant et après travaux, afin d’être en mesure de prouver à l’administration fiscale la réalité de la réhabilitation.
    • Respecter la nombre BBC, Bâtiment Basse Consommation garantissant la performance énergétique et donc l’économie d’énergie.
  • Les travaux de rénovations devront soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% en habitat collectif), soit représenter 2 types de travaux sur un choix de 5 tels que l’isolation des combles, le changement de chaudière, l’isolation des murs ou des fenêtres et le changement production d’eau chaude
  • Si les travaux n’ont pas encore été réalisés, vous devez obligatoirement faire appel à un professionnel qualifié RGE. Les travaux réalisés par un particulier ou par vous-même ne rentrent pas dans le champ d’application.

Une fois ces conditions remplies, vous pourrez prétendre aux avantages fiscaux de la loi Denormandie. Comme nous l’avons indiqué précédemment, ces avantages seront calculés en fonction de la durée de location que vous choisirez pour votre logement.

Pour une durée de 12 ans la réduction d’impôt représentera 21% du prix du bien. Pour une durée de 9 ans, 18% du prix du bien et en fin pour une période locative de 6 ans vous bénéficierez d’une réduction de 12%. Il convient donc de bien analyser votre projet patrimonial et en fonction du budget engagé de déterminer la bonne période.

 

Avantages

Au-delà de l’investissement patrimonial dans l’immobilier ancien, il existe d’autres avantage  de la Loi Denormandie à savoir :

  • Réduction d’impôt

Bien entendu, son principale avantage est de pouvoir défiscaliser jusqu’à 21% du prix du bien acheté s’ il est loué durant 12 ans.

Cet avantage fiscal est plafonné à un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissements par an. Vous pourrez néanmoins acquérir un bien plus cher, mais votre investissement au-delà des 300 000 € ne sera pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôts.

La réduction d’impôt maximum lors d’un investissement Denormandie peut donc se porter à 63 000€ / an.

  • Location sur un marché en devenir

Le dispositif Denormandie se focalise pour le moment sur le centre des villes moyennes comprises entre 6.000 et 100.000 habitants. En devenant investisseur dans une de ces villes, vous devenez propriétaire dans un marché porteur où la demande locative est forte. La location de votre bien sera d’autant plus facile et importante.

Les biens mis à la vente, généralement du studio au 5 pièces ouvre la possibilité d’investir plus facilement en fonction de ses moyens et objectifs.

  • Possibilité de louer à ses ascendants / descendants

C’est un des avantages importants de la Loi Denormandie. Elle offre en effet la possibilité de louer à des membres de sa famille, enfants, parents et d’envisager des rapprochements familiaux. Le locataire ne doit pas toutefois faire partie du foyer fiscal.

  • Déduction des charges de ses impôts

Avec la Loi Denormandie il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges comme par exemple la taxe foncière, les frais d’entretien du logement, les primes d’assurance, les frais de gestion locative et les intérêts d’emprunt.

Le plafond de ressources

Si le fonctionnement de la loi Denormandie parait assez simple, il faut néanmoins respecter certains plafonds imposés avant de pouvoir investir sur un logement immobilier ancien.

Il en existe 2 :

  • Le Plafond de loyer

Le plafond de loyer d’un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires. Il dépend de la zone où se trouve le logement et la surface utile calculée du logement

La méthode de calcul : Barème x Surface Utile x Coefficient

Le Barème

Ce barème qui est mis à jour chaque année par le gouvernement, dépend de la zone éligible Denormandie dans laquelle se trouve le logement mis en location.

Les différentes zones concernées sont :

 

Zone Éligible Denormandie Barême Denormandie 2018
Zone A 12,50€ /m2
Zone Abis 16,83€ /m2
Zone B1 10,07€ /m2
Zone B2 8,75€ /m2

La surface utile

Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface annexes

On entend par surface annexe, les balcons, les caves, les terrasse, les loggias.

Les parkings ne rentrant pas dans cette catégorie.

Ces surfaces annexes sont plafonnées à 8m².

Le coefficient

Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)

Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, c’est la valeur de 1,2 maximum qui sera prise en compte dans votre calcul.

Plafonds de ressources

Le plafond de ressources des locataires d’un logement acheté dans le cadre de la loi Denormandie représente le revenu maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement.

Le plafond de ressources est fixé en fonction de la zone du logement et de la composition du foyer

 

Composition du Foyer du ou des locataire(s) Zone Loi Denormandie
Zone A bis
(en €)
Reste de
la Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Personne seule 37 126 37 126 30 260 27 234
Couple 55 486 55 486 40 410 36 368
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737 66 699 48 596 43 737
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843 79 893 58 666 52 800
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326 94 579 69 014 62 113
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268 106 431 77 778 70 000
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 954 + 11 859 + 8 677 + 7 808

 

Quels sont les intérêts de la loi Denormandie ?

Le gouvernement a créé ce nouveau dispositif pour inciter les particuliers à la rénovation des logements anciens et lutter contre l’insalubrité.

Il s’agit aussi de combattre contre les fractures territoriales, d’améliorer les solutions de logement, de fluidifier les parcours résidentiels et « d’apporter des solutions nouvelles pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. »

Contrairement à la loi Pinel dans l’ancien, le dispositif Denormandie permet un assouplissement sur la nature des travaux à réaliser. En effet, seulement 25% du total de l’investissement doit être consacré aux travaux. Ceux en Pinel étant beaucoup plus conséquents ont bridé selon le ministre Julien Denormandie, le développement du Pinel dans l’ancien.

Pour finir, ce dispositif permettra également de réduire la consommation d’énergie, de baisser les émissions de gaz à effet de serre, de réduire la facture énergétique et de répondre à la carence de logements.