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Les avantages de l'ancien

Avantages de la loi Pinel pour les immeubles ancien

La loi Pinel pour les immeubles existants réhabilités ou transformés permet à l’investisseur de bénéficier de :

  • Une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % à 21 % en fonction de la durée d’engagement de location de 6 à 12 ans calculée sur le prix de revient de l’immeuble (foncier + travaux)
  • Plafond annuel de 300 000 € pour le prix de revient et  de 5 500 €/m²
  • Double fiscalité loi Pinel + déficit foncier pour une partie des travaux

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Avantages Deficit Foncier

Vous louez un bien immobilier ? Si vous dégagez un déficit foncier, sachez que celui-ci est automatiquement imputable sur vos autres revenus à hauteur de 10 700 €/an.

À savoir : Plus la tranche d'imposition est élevée, plus les économies d'impôts réalisées en cas de déficit foncier sont importantes.


art_35

1. DÉFINITION DU DÉFICIT FONCIER :

Les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier.

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Les charges déductibles sont les suivantes :

  • Charges liées à l'exploitation du bien immobilier (charges non financières) :
    > Frais d'agences immobilières
    > Primes d'assurances
    > Charges de copropriété
    > Taxe foncière
     
  • Charges liées aux intérêts d'emprunts (charges financières) :
    > Intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien
    > Les frais associés aux intérêts
     
  • Charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (charges non financières).

Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

Bon à savoir : selon l'article 156-I-3 du CGI, quand un déficit foncier a été déduit du revenu global, le logement doit continuer à être mis en location pendant une durée de 3 ans.



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2. DÉFICIT FONCIER : IMPUTATION DES REVENUS

Lorsque vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos autres revenus à hauteur de 10 700 € maximum par an.

NATURE DU  DÉFICIT FONCIER TYPE D'IMPUTATION
Dû aux charges financières liées aux intérêts d'emprunts Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes
Dû aux charges non financières liées à l'exploitation et aux travaux Sur le revenu global dans la limite de 10 700 .

À noter : si le déficit dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.


3. LES OBLIGATIONS EN CAS DE DÉFICIT FONCIER

Il existe 2 types d'obligations en matière de déficit foncier :

  • Pour pouvoir générer un déficit foncier et l'imputer, le propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel.
  • Si le déficit foncier est déduit du revenu global du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.



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Avantages de la réduction d'impôts sur le revenu loi Malraux

1. QU'EST-CE QUE LA LOI MALRAUX ?

Le principe est simple, il s’agit d’un encouragement fiscal pour les investisseurs privés qui viennent se soustraire à l’Etat pour la rénovation d’immeubles situés dans des zones dites sites patrimoniaux remarquables. Ces contribuables sont ainsi « récompensés » car ils participent à la préservation et la restauration du patrimoine architectural français. Ils bénéficient alors d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant des travaux (dans une limite d'un plafond annuel calculé sur 4 ans de  400 000 €), en contrepartie ils s’engagement à louer le bien pendant neuf années.Cette réduction d'impôt sur le revenu est de 22 % ou 30 % selon l’emplacement du projet pour les opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2017.

2. ÉLIGIBILITÉ DES BÂTIMENTS AU RÉGIME MALRAUX

Les immeubles donnant droit à une réduction d'impôt sur le revenu loi Malraux, doivent être situés dans une zône définie comme un site patrimonial remarquable

3. UN EXEMPLE DE CALCUL POUR UN INVESTISSEMENT EN LOI MALRAUX 2017 :

Vous procédez à l'acquisition en 2017 d'un appartement T2 à restaurer au prix de 100 000 € dans le secteur sauvegardé de Bordeaux. Vous engagez des travaux de restauration (restauration totale de l'immeuble) estimés à 100 000 €. Si les travaux sont payés sur 2 ans, la réduction d’impôt s’établira ainsi : (100 000 € / 2) X 30 % Soit : 15 000 € de réduction d’impôt sur le revenu.

Les dépenses donnant droit à la réduction d’impôt sont celles comprises entre le moment de la délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la 3ème année suivante. Toutefois un délai peut être accordé en cas de force majeure ou découverte archéologique sur le chantier.

Pour le calcul du montant de la réduction d'impôt sur le revenu, vous devez déduire de la base de calcul de la réduction d’impôt les aides et subventions reçues pour les financer (ANAH, aides des mairies, etc.).

Quelles sont les obligations de l’investisseur ?

Il doit s’engager à louer nu son appartement pendant au moins neuf années. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. Aucun plafond de loyers ou de ressources n’est fixé mais il est formellement interdit au propriétaire de louer à un membre de son foyer fiscal et à des ascendants ou descendants.

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